אזורי ביקוש הפכו לאזורי היצע, ולרוכשי הבית יש כעת הזדמנות טובה לקבל מציאה בעת רכישת בתים, במיוחד דירות חדשות, בתל אביב ובסביבתו – זה מוצג על ידי שני מדדים שמנסים לעקוב אחר מצב השוק.
המדד הראשון מבוסס על נתונים מלוח המודעות המקוון של YAD2, ומתייחס ליחס בין מספר המודעות למכירות הבית לבין מספר התצוגות המקוונות שלהם. המדד השני פותח על ידי "גלובס", ובוחן את אספקת בתים חדשים כנגד שיעור המכירות החודשי שלהם.
מדד YAD2 מתפרסם לקראת יריד הדיור הגדול "Nadlan Nation", שייערך בסוף השבוע הקרוב באקספו תל אביב, ויביא לאגמים, לדברי המארגנים, "מאות פרויקטים מכל רחבי הארץ, עם הנחות שיכולות להגיע ל 500,000 ש"ח לדירה", עם ייעוץ מקצועי.
המדדים: כל עיר נמדדה על ידי שני קטעים
המדד המכונה על ידי YAD2 "מדד חום השוק", מבוסס על היחס בין היצע לביקוש במספרים שנעים בין 0 ומעלה. ככל שהערך גבוה יותר, כך יש יותר ריבית בממוצע לכל רישום למכירה. מספרים גבוהים יותר פירושו שהשוק הוא יותר לטובת המוכרים, עם ביקוש גבוה יחסית לאספקה הקיימת. מספר נמוך מראה את המצב ההפוך, כאשר פחות קונים המעוניינים בבתים זמינים. זה יכול לנבוע הן מביקוש נמוך והן מהיצע גבוה, אך ללא קשר זה "שוק הקונה".
מכיוון שמדד החום מתמקד בעיקר בדירות יד שנייה, לעיתים יש סתירות בינה לבין נתוני אספקת הדירות המרכזית לסטטיסטיקה, אך ניתן להסביר את אלה: ישנן ערים כמו בירה יעקב, קיריאט אונו, קיריאט ביאליק, סדרוט, נטיבוט ואופקים, שם הקמת בנייה חדשה השתלטה לחלוטין על השוק והדירות שניות הם מעט דירות.
לעומת זאת, בערים כמו KFAR סבא, הולון, הדרה והאיפה, עיקר השוק כולל דירות יד שנייה, מכיוון שיש שם מעט בנייה חדשה יחסית.
כאשר מדד החום גבוה במיוחד – 70 ומעלה, פירושו שהביקוש עולה בהרבה על ההיצע. המקומות המאפיינים את המצב הזה הם בעיקר ערים חרדיות כמו בייטאר אילית, מודין אילית ובית שמש, וערים היקפיות כמו יוקנאם, נטיבוט, סדרוט וקיריאת ים.
ב- Netivot ו- Sderot, עסקאות רבות הן של זוגות צעירים שרוכשים דירות חדשות, במיוחד כחלק מתוכניות מסובסדות ממשלתיות. כתוצאה מכך המחפשים דירות יד שנייה או דירות במחירי השוק מתקשים למצוא אותם.
מאמרים קשורים
שוק מוכר חזק הוא כזה שמקבל ציון של 55-69 במדד החום. YAD2 מציין כי בשוק כזה ניתן לראות ביקוש עודף בינוני יותר מאשר ב"שוק מוכר חזק מאוד ". דוגמאות לכך ניתן לראות בערים כמו אולה, הדרה, קיריאת מוטזקין, דימונה, קיריאת גת ופטה טיקבה.
שוק נייטרלי הוא כזה שמקבל ציון של 44-55 וכולל ערים כמו קיריאת מלאכי, בירה יעקב, רישון לייזיון, רוש חאיין, רחובוט, אשדוד, נתניה, בירשבה, חריש וקיריאט אונו, שם אספקת דירות מתאימים את הביקוש.
הנתונים מעניינים יותר מנקודת המבט של הקונים בכל מה שקשור לערים עם ציונים של 28-44. YAD2 מתאר את אלה כ"שוק קונים חזק ", בגלל ההיצע הגדול ביחס לביקוש. בקטגוריה זו ערים כמו הולון, ראמת גן, גיבאים, כפר סבא, בת ים או אקיבה, כפר יונה, הרצלייה, קיסריה וראננה.
הקטגוריה הסופית היא "שוק קונים חזק מאוד", עם ציון של 27 ומטה. בקטגוריה זו ערים כמו תל אביב, הוד האשרון ורמת האשרון, שם יש מספר גדול של דירות למכירה (יד שנייה וחדשות), אך מעטים קונים או מעוניינים.
יד שנייה: הערים "היקרות" נפגעות יותר
ממצאי המדד מעניינים מאוד. "המלחמה הממושכת משפיעה כמעט על כל היבט של שוק הדיור מהריביות הגבוהות, ועד המחסור בעובדי הבנייה, לדאגה ההולכת וגוברת בקרב הקונים, במיוחד באזורים יקרים שנפגעו קשה יותר בגלל המלחמה. התוצאה היא שוק לא הומוגני, שבהם יש פערים ברורים בין אזורים עודפים לאלה עם ביקוש עודף", אומר יאד 2 סמ"ס נטסן.
ניטסן אומר, "נתוני 'מדד החום' של YAD2 ממחישים את המגמה: בערים כמו תל אביב, רמת האשרון והוד האשרון, שהן מהיקריות ביותר בישראל, ניתן לראות שוק קונים חזק מאוד, כלומר יש דירות רבות למכירה אך פחות ביקוש.
"תופעה דומה נראית גם בערים כמו ראנאנה, הרצליה, רמט גן וקפר סבא. זה בדיוק בתחומים אלה, שם התחושה הרווחת היא ש"המחירים גבוהים מדי", שההזדמנויות הגדולות ביותר למשא ומתן, הנחות והטבות ממתפתחים מתעוררות. "
"יחד עם זאת, ישנן ערים בפריפריה או בפריפריה של המרכז בהן עדיין יש ביקוש עודף – כמו פטה טיקבה, קיריאת גאט, הדרה ודימונה – והארדי וערים עם אוכלוסיות צעירות מאוד כמו מודין אילית וביתט אילית, שם אינדיקי החום גבוהים במיוחד.
"ברגע שאתה מבין מה יש שם ויודע לאן להסתכל, אתה יכול לבוא עם עסקאות משתלמות במיוחד."
דירות חדשות: ערים בהן ייקח ארבע שנים למכור מלאי
בעוד שהמוקד במדד החום של YAD2 הוא בעיקר דירות יד שנייה, "גלובוס" בדק מדד נוסף המבוסס על נתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ורשות המס ישראל לבחינת סנטימנט שוק לבתים חדשים.
מדד זה מבוסס על היחס בין האספקה הקיימת של דירות חדשות לבין שיעור המכירות החודשי של דירות חדשות בששת החודשים האחרונים.
היחס המתקבל הוא המספר התיאורטי של החודשים שיידרש למכור את המלאי הקיים של דירות. ככל שהמספר פירושו שהשוק הוא "שוק הקונה". אספקת בתים חדשים בתל אביב הגיעה ל -10,140 בסוף מאי, על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ואילו שיעור המכירות החודשי של דירות חדשות בעיר הגיע 201. על פי מדד "גלובוס", מלאי גדול זה מספיק למשך 50 חודשי מכירות.
זהו מצב בלתי נסבל עבור מפתחים, ומצב בו רוכשי בתים יכולים להתמקח עם מפתחים ובעלי בתים כאחד. תל אביב "מסומן" על ידי שני המדדים כעיר הנוחה ביותר עבור הקונים, וכתוצאה מכך מחירי הדירות במחוז תל אביב רשמו ירידה מצטברת של כמעט 3% בשלושת מדדי המחירים האחרונים.
רמת גן מסומנת גם על ידי מדד YAD2 ומדד "גלובוס" כשוק של קונה חזק, עם מלאי של 3,477 דירות חדשות של 3,477 צריכים לקחת 48 חודשים למכירה. Bat Yam מדרג חזק יותר במדד "גלובוס" מאשר במדד החום של Yad2, מבחינת יכולת הקונים להתמקח, על רכישת בית חדש.
רחובוט הגיע לראש מדד "גלובוס", עם מלאי של 1,289 דירות חדשות למכירה, שעל פי שיעור המכירות של דירות חדשות בעיר, צריך לקחת 52 חודשים למכירה. במדד החום, ל- Rehovot היה דירוג ניטרלי, מכיוון שרוכשי דירות פוטנציאליים מעדיפים דירות יד שנייה. אולם ב- Rehovot קונים נמצאים במצב חזק בעת התמקדות עם מפתחי נדל"ן לבתים חדשים.
עם זאת, אפילו בערים שנמצאו בשפל בדירוג "גלובוס" – רישון לייזיון, חדירה, הרצליאיה ואשדוד – נראה כי קונים יכולים להתמקח עם מפתחים ברכישת דירה, מכיוון שבסופו של דבר מפתחים לא רוצים לחכות יותר מדי לפני שמכרו את מלאייהם.
פורסם על ידי גלובס, ישראל חדשות עסקיות – en.globes.co.il – ב- 23 ביולי 2025.
© זכויות יוצרים של מו"ל גלובס Itonut (1983) בע"מ, 2025.
